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L’EMPRUNT A L’HABITAT : Le dossier de la LDM n°98

Domicilier son prêt

Dans le cadre d’une acquisition immobilière, l’emprunt est un recours généralement inévitable, du fait que les prix immobiliers permettent difficilement l’achat au comptant que même les rupins évitent soigneusement. D’autre part, les taux d’intérêt relativement peu élevés rendent le crédit moins coûteux. Enfin, les établissements financiers acceptent généralement de financer la construction à 100% sans apport personnel, l’octroi du crédit étant bien évidemmpent subordonné à l’étude du patrimoine du futur acquéreur. Mais cela ne peut suffire à garantir le remboursement du prêt, et les banques prennent diverses précautions pour se prémunir contre les risques d’impayés par le biais de garanties avant de l’accorder.

Prêter de l’argent représente en effet toujours un risque pour une banque, d’autant que le montant et la durée des pêts sont toujours à long terme, de cinq à dix ans. Or, sur une longue période, l’emprunteur peut rencontrer des difficultés de paiement. La banque va donc associer au prêt une garantie pour s’assurer le recouvrement des sommes prêtées en cas d’impayé. Les garanties prennent généralement la forme d’une hypothèque conventionnelle ou d’un privilège de prêteur de deniers. Ailleurs, les sociétés d’assurances offrent des formules permettant de bénéficier d’une caution qui tient lieu de l’une ou l’autre de ces garanties. Il s ‘agit de " sûretés (garanties) réelles ".

Un bien appartenant au débiteur, en l’occurrence le logement objet de l’acquisition et le terrain vont garantir le remboursement du prêt. L’hypothèque conventionnelle et le privilège de prêteur de deniers ont la même finalité, permettre au créancier (la banque, en l’espèce), pendant toute la durée de l’emprunt, d’exiger la mise en vente de la maison ou du terrain en cas de non-remboursement du prêt accordé.

Les prérogatives du prêteur

Le privilège de prêteur de deniers est un droit spécial prévu part le Code Civil concernant les garanties qui permet au banquier qui le détient de passer en préséance devant tous les autres créanciers, même hypothécaires. Pour tenir compte de ces frais supplémentaires, les banques inscrivent le privilège pour le montant du prêt majoré d’un pourcentage qui peut varier d’une banque à l’autre de (10 à 30%), mais qui est le plus souvent de 20%. Mais, au lieu d’agir à la date de son inscription réelle, comme c’est le cas pour l’hypothèque, le privilège a effet rétroactif au jour de la signature de la vente. Or, c’est la date qui détermine le rang, c’est à dire l’ordre des créanciers en matière de sûreté, et grâce à ce caractère rétroactif de l’inscription, le banquier passera en principe avant tous les autres créanciers.

Cette garantie, tout comme l’hypothèque, permet à la banque de faire vendre le bien, auquel cas, il peut s’agir d’une vente de gré à gré si l’emprunteur donne son assentiment. A défaut, le bien sera vendu aux enchères à la suite d’une procédure de saisie immobilière, et la banque récupèrera sa créance sur le prix de vente du bien.

Le privilège prend fin dans deux hypothèses : ou le bien est vendu alors que le prêt n’est pas encore intégralement remboursé, auquel cas le vendeur rembourse par anticipation le capital restant dû à la banque, et demande la main levée de l’inscription, un acte juridique par lequel le créancier atteste que le débiteur a remboursé son prêt en totalité, une alternative qui occasionnera des frais au vendeur en fonction du capital emprunté. Si le prêt est remboursé par anticipation sans que le bien ait été vendu, la mainlevée de l’inscription est inutile, puisque le privilège tombe de lui même ; ou le propriétaire emprunteur rembourse son prêt à son terme. L’inscription est maintenue deux ans après la durée convenue du prêt, et tombe ensuite automatiquement sans frais. En dehors du cautionnement, l’hypothèque est la seule sûreté possible lorsque le prêt est destiné à financer la construction d’une maison. L’hypothèque conventionnelle, tout comme le privilège, garantit le montant du prêt, trois ans d’intérêts et les accessoires. Le prêt garanti doit être constaté par un acte notarié. Dans les deux mois qui suivent la signature de l’acte, le notaire doit procéder à l’inscription de l’hypothèque à la Conservation des hypothèques.

Contrairement au privilège, l’hypothèque ne prend effet qu’à compter de la date de son inscription et ne rétroagit pas au jour de l’acte de vente. L’hypothèque prend fin comme le privilège en cas de remboursement anticipé du prêt suite à la vente du bien et à la mainlevée de la garantie, et en tout état de cause deux ans après le remboursement intégral du prêt sans qu’il soit nécessaire de procéder à la mainlevée ; dans les deux cas, ces garanties génèrent des frais à la charge de l’emprunteur.

Les espoirs flétris et leurs conséquences

Les difficultés de paiement font, hélas, souvent partie des problèmes qui peuvent survenir lors d’une construction, à moins d’être plein aux as, ce qui n’est pas donné à tout le monde. Généralement, l’on procède à un réaménagement de l’échéance du prêt ; en cas de déroute funeste en permanence, le créancier peut poursuivre l’expropriation des biens immobiliers et de leurs accessoires réputés immeubles appartenant en propriété à son débiteur, ainsi que l’usufruit appartenant au débiteur sur les biens de même nature, et peut poursuivre la vente des immeubles qui ne lui sont pas hypothéqués dans le cas d’insuffisance des biens qui lui sont hypothéqués. Le créancier, dont la créance même non exigible paraît certaine en son principe, peut prendre toute mesure conservatoire prévue par la loi pour assurer l’exercice de son droit de gage général ; il peut toujours se faire consentir certaines sûretés en garantie de l’exécution de sa créance dans les conditions prévues au titre de sûretés et privilèges.

L’hypothèque est un droit réel sur les immeubles affectés à l’acquittement d’une obligation. Elle est, de sa nature, indivisible, et subsiste en entier sur tous les immeubles affectés, sur chacun et sur chaque portion de ces immeubles.
Elle les suit dans quelques mains qu’ils passent. L’hypothèque est ou légale, ou judiciaire, ou conventionnelle : l’hypothèque légale est celle qui résulte de la loi, l’hypothèque judiciaire résulte des jugements et l’hypothèque conventionnelle procède des conventions. Entre les créanciers, l'hypothèque, soit légale, soit judiciaire, soit conventionnelle, n'a rang que du jour de l'inscription prise par le créancier à la conservation des hypothèques. L'ordre de préférence entre les créanciers privilégiés ou hypothécaires est déterminé par les dates auxquelles les titres respectifs ont été publiés.

Pour les recouvrements des droits d’enregistrement des actes et mutations, ainsi que des impôts, droits et taxes réglementés, l’Etat dispose d’un privilège sur tous les meubles et effets mobiliers des redevables qui s’exerce immédiatement après celui des impôts directs et des taxes sur les chiffres d’affaires.Le privilège des services fiscaux, pour les impôts droits et taxes, redevances dont le recouvrement leur incombe, s’exerce immédiatement après celui du Trésor Public, quelle que soit leur nature.
Le privilège est un droit que la qualité de la créance donne à un créancier d’être préféré aux autres créanciers, même hypothécaires. Les créanciers privilégiés sur les immeubles sont ceux qui ont fourni les deniers pour l’acquisition d’un immeuble, pourvu qu’il soit authentiquementconstaté, par l’acte d’emprunt, que la somme était destinée à cet emploi, et, par la quittance du vendeur, que ce paiement a été fait des deniers empruntés. Entre les créanciers privilégiés, la préférence se règle par les différentes qualités desprivilèges. Le privilège, à raison des droits du Trésor Public, et l’ordre dans lequel il s’exerce, sont réglés par les lois qui les concernent. Le Trésor Public ne peut cependant obtenir de privilège au préjudice des droits antérieurement acquis à des tiers.

Qu’il s’agisse de l’hypothèque conventionnelle ou du privilège du prêteur de deniers, une part des droits d’enregistrement liés à l’inscription des garanties sont à la charge de l’emprunteur, d’autre part, les appointements du notaire pour la rédaction des contrats de prêt et la mise en hypothèque représentant 3,6% du montant qui sont obligatoirement notariés. Parmi les droits d’enregistrement en cas d’hypothèque conventionnelle, il faut acquitter la taxe de publicité foncière à percevoir sur les sommes garanties, soit le montant du prêt majoré des intérêts ; cette taxe n’est pas due en revanche en cas d’inscription de privilège de prêteur de deniers ; un salaire calculé au poucentage du montant emprunté majoré des intérêts doit également être versé à la Conservation des hypothèques.

A chacun son logis

A Madagasikara, les promoteurs immobiliers ne semblent pas encore en être à la formule des Sociétés de caution ou des mutuelles de garantie qui garantisssent aux banques leur substitut au paiement du prêt en cas de difficultés de l’emprunteur, et se trouvent de ce fait subrogées dans les droits de la banque, proposant même à l’emprunteur défaillant de revendre lui même la maison pour couper court aux procédures de saisie immobilière, et lui éviter la vente aux enchères à un prix le plus souvent en deça de sa valeur réelle. Par ailleurs, le cautionnement ne nécessite pas d’inscription d’une sûreté sur le bien, tout en évitant les frais de main-levée en cas de revente de l’immeuble.

La formule actuellement la plus accessible et la plus attirante est celle du constructeur livrant clefs en mains, qui prend en charge la constitution de tout le dossier de prêt et de mise en hypothèque. L’aménagement du prêt peut courir sur quinze ans au taux annuel de 12,5% avec une franchise d’une année avant le début des échéances. Les agents de la fonction publique sont les plus avantagés en matière d’emprunt, leur état leur conférant auprès des établissements bancaires une stabilité, donc une crédibilité supérieure au commun des impétrants. L’accès au logement constitue cependant une nécessité que l’Etat ne pourra guère assumer à coups de logements sociaux qui ne concernent d’ailleurs qu’une frange de la population, mais auquel il pourrait toutefois donner un coup de pouce par le biais de certains aménagements visant à soutenir le domaine de la construction individuelle.

La Lettre du Mercredi

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Envoyer à un ami par LDM -98 - le 07-03-2008 commentaire - Rubrique : Economie - LU 81 fois